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清华大学房地产总裁研修班,清华大学实战型房地产班,清华大学房地产课程,清华大学房地产总裁班-新常态背景下的房地产企业的战略创新

“Change!”,用奥巴马的这句竞选口号,来概括即将过去的2014年房地产业,再合适不过了。
变,是肯定的,但怎么变?下一步是涨还是降?重点布局哪些城市?跟移动互联网又该如何融合?相信每一位地产人都在日夜思量,甚至已在实践。

这也是12月6日“第二届平安地产金融创新论坛”的主要研讨内容。这个以“经济新常态、地产新未来”为主题的业界盛会,由平安银行地产金融事业部在深圳华侨城洲际酒店举办,邀请到了中国房地产业协会会长刘志峰、国务院发展研究中心副主任刘世锦、央行货币政策委员会委员宋国青、平安银行行长邵平等诸多房地产界和金融界大佬,以及我们熟知的任志强、秦虹、潘军等地产名人。(下图为平安银行行长邵平。)
平安银行地产金融事业部、住房和城乡建设部政策研究中心还联合发布了《平安地产金融白皮书2015——城市群发展规律及对房地产市场影响研究》。

中国房地产业协会副会长任志强:

一线城市的供应不足与局部地区供应过剩并存

2014年商品房销售总量和2013年相比,可能相差不到1亿平方米。2013年13亿多平方米,2014年保持在12亿平方米,依然是住宅产品的销售高峰,远远高于2011年和2012年。

2014年3季度,一线城市商品房销售面积减幅最大,但比2季度收窄,二线和三四线城市减幅继续扩大。

取消限购政策之后,二三线城市的房地产投资是趋于下降的,一线城市的投资增速还在持续增长,这说明一线城市比其他地区对政策的反应要快。

有人担心取消限购会不会导致房价上升,目前来看(不会),(因为)去库存的周期会比较长,价格不会马上就涨上去。比如2009年就是一个销售迅速回升的过程,但是价格回升的时间是在2010年,因为房地产企业急着先回收一部分现金流。

目前楼市的主要特征是,一线城市的供应不足与局部地区供应过剩并存。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹:

未来投资房地产需要把握结构性机会

经过十几年房地产业的高速增长,房地产市场绝对的短缺时期已经过去,总量的问题基本解决。如果说我们过去需要把握的是趋势性机会,那未来就需要把握结构性机会。

结构性机会与城市发展密切相关。中国城镇化进入了一个高级发展阶段,大城市内在的积聚力和辐射力仍然还会持续,但城市的规模效应开始递减,大城市和周边城市之间的关系从过去的分散、独立和竞争,变为联系和合作。在这样一个城市群的形成过程中,大城市的郊区化,以及城市群内各个城市的同城化,一定会对当地的房地产市场产生影响。

城市群不仅仅是一个规划的概念,不是说这里有一堆城市就一定是一个城市群。真正有影响力的城市群,都是产业分工和协作非常密切的经济联系点。无论是从美国的大西洋沿岸城市群来看,还是日本的太平洋沿岸城市群来看,各个城市的产业分工布局都有一些非常有特色的联系和分工。由于这种产业的联系和分工,导致了人口不断地向这些城市群集聚。

全球各个城市群都显示出这样一个共同的特点:发达的交通条件是支撑产业和人口集中的决定性因素,所以,一个成熟的城市群一定要有发达、便捷、快速、合理布局的交通网络。

城市群的形成一定是一个经济自然发展的过程,但的确其中不可缺少政府的引导。政府在城市群的发展中到底起什么样的作用呢?世界各个国家的经验证明:第一规划有作用;第二合适的交通模式有促进;第三城市之间的协调管理机制、对话机制也很重要。

城市群核心城市的房价通常是高于全国的平均水平,更高于城市群内其他的产品。以伦敦为例,伦敦的房价是整个伦敦城市群周边其他城市房价的5倍左右。

对于未来的房地产市场,我们有以下8点看法:

1、三大城市群仍将是我国房地产市场最活跃、最发达的地区。

2、三大城市群的中心城市对周边地区房地产市场外溢作用将逐步增强。

3、二级城市群的房地产市场将重点集中于中心城市。

4、一二级城市群中心城市存量房市场将逐步扩大。

5、城市群中部分城市的房地产将受益于产业转移。

6、高速交通网络的不断升级完善促进节点城市房地产市场的发展。

7、公共服务水平高的中小城市房地产市场也会同步得到发展。

8、有特色资源优势的城市房地产市场在未来的结构性机会中发展的机会更大。

花样年控股集团有限公司董事局主席、彩生活服务集团有限公司董事局主席潘军:

存量资产的价值挖掘空间极大,会诞生非常多的新行业

从整体的增速来讲,房地产市场的顶点,是2013年而不是今年,可能明年会更低。我为什么对房地产开发非常悲观,因为中国的房子建得差不多了,中国的城市人口完全可以按人均30平米来居住。为什么现在还有人在买房子,是分配有问题——大城市房子太少,小城市房子太多,这是中国房地产市场目前最根本的问题。

未来只有在一、二线城市还有房地产开发的增量空间,三、四线城市已经不需要了。现在开发商都低下头开始研究房地产究竟应该怎么做,而不是按照以往简单的快周转模式继续扩张了。其实,存量资产的价值挖掘空间极大,会诞生非常多的新行业。而这些新行业将促使房地产业转型。

所谓“新常态”,在我看来,就是要去做创新的模式,解决客户的痛点。互联网思维其实就是重视用户价值,降低用户的使用成本,最终打通你的边界,延伸到客户所需要的每一个点。

彩生活有三个优势:一是由于十多年的市场化运营,成本控制得好,不像那些由开发商补贴的物业公司,天生就是个弱者;二是科技化,人工成本比较高,而且不可靠,容易贪污;三是对于客户投诉,我们在观念上有了一个巨大的转变:以前是怕客户投诉,近五年来我们是欢迎客户投诉,因为我发现客户投诉大部分是由于开发商或物管公司工作不到位所致,这有利于我们提升管理能力。

我们现在想尽一切办法“活化”社区,社区里边的资源太多了,让住户之间走动起来,变成一个熟人的社区,资源就可以重新流动和配置了。


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